У навчальному посібнику викладені теоретичні і практичні фінансово-економічні аспекти функціонування й оцінки нерухомості як фінансового активу і об'єкта підприємницької діяльності. Висвітлені основні питання функціонування ринку нерухомості, організаційно-правові основи оціночної діяльності на основі українського законодавства та міжнародних стандартів. Детально розглянуті підходи та методи оцінки об'єктів нерухомості з використанням великої кількості прикладів, що ілюструють особливості окремих методик розрахунків. Кожен із розділів містить тести та питання для самопідготовки. Посібник може бути корисним широкому колу читачів - студентам і викладачам економічних спеціальностей, а також особам і установам, що працюють на ринку нерухомості. ЗМІСТ Передмова..................................................................................................................................... 7 Розділ 1. Фінансово-економічні аспекти оцінки та управління нерухомістю........................ 9 1.1. Сутність та місце нерухомості в системі фінансово-економічних відносин................. 10 1.2. Огляд історичних концепцій, ознак та класифікацій нерухомості................................. 15 1.3. Фінансово-економічні аспекти оцінки окремих компонентів нерухомості.................... 23 1.4. Характеристика основних параметрів об'єктів нерухомості при проведенні операцій їх вартісної оцінки ........................................................................................................26 1.4.1. Характеристика нерухомості як фізичного об'єкту.......................................................... 27 1.4.2. Характеристика нерухомості як об'єкту права. ................................................................29 1.4.3. Нерухомість як об'єкт економічного та інших напрямків використання...................... 30 Питання для контролю і самоперевірки...................................................................................... 32 Тести до теми.................................................................................................................................. 32 Розділ 2. Організаційні та фінансово-економічні умови функціонування ринку нерухомості............................................................................................ 35 2.1. Особливості та функції ринку нерухомості........................................................................ 35 2.2. Структура та види ринків нерухомості............................................................................... 41 2.3. Надання послуг на ринку нерухомості................................................................................ 45 2.4. Характеристика ріелторської діяльності............................................................................. 50 2.5. Особливості формування та розвитку ринку нерухомості в Україні............................... 55 Питання для контролю і самоперевірки...................................................................................... 63 Тести до теми.................................................................................................................................. 63 Розділ 3. Нормативно-правові основи оцінки об'єктів нерухомості......................................... 66 3.1. Правова регламентація оцінки вартості об'єктів нерухомості .......................................... 67 3.2. Методичне регулювання оцінки нерухомості.......................................................................68 3.3. Державне та громадське регулювання оціночної діяльності............................................. 73 3.4. Засади набуття права здійснення оціночної діяльності...................................................... 77 3.5. Юридичні підстави здійснення оцінки об'єктів нерухомості ............................................ 80 3.6. Організаційно-правові аспекти проведення операцій із нерухомістю.............................. 81 3.7. Функції Бюро технічної інвентаризації у процесах реєстрації прав власності на об'єкти нерухомості.......................................................................86 Питання для контролю і самоперевірки....................................................................................... 90 Тести до теми.................................................................................................................................. 91 Розділ 4. Міжнародні стандарти оцінки нерухомості .................................................................94 4.1. Міжнародні організації оцінювачів нерухомості.................................................................94 4.2. Зміст міжнародних стандартів оцінки нерухомості та їх еволюція.................................. 98 4.3. Розвиток основ оцінки нерухомості в новітніх матеріалах Європейських стандартів оцінки.......................................................................................................................... 105 Питання для контролю і самоперевірки.................................................................................... 110 Тести до теми................................................................................................................................ 110 Розділ 5. Основні методичні та організаційно-процедурні положення оцінки об'єктів нерухомості..................................................................................................................... 113 5.1. Характеристика об'єктів нерухомості та обов'язкових випадків їх вартісної оцінки........................................................................................................................... 113 5.2. Принципи оцінки об'єктів нерухомості............................................................................. 115 5.3. Інформаційне забезпечення проведення операцій оцінки нерухомості......................... 121 5.4. Процедура проведення оцінки нерухомості..................................................................... 123 5.5. Вимоги до складання звіту про оцінку нерухомості..........................................................127 Питання для контролю і самоперевірки.................................................................................... 129 Тести до теми................................................................................................................................ 130 Розділ 6. Визначення вартості грошей у часі та її використання у процесах оцінки нерухомості ........................................................................................................................132 6.1. Основні методичні положення часової оцінки грошових потоків.................................. 132 6.2. Майбутня вартість ануїтету (Рентні платежі та їх оцінка)............................................... 136 6.3. Поточна вартість ануїтету................................................................................................... 138 6.4. Періодичний внесок у фонд накопичення......................................................................... 140 6.5. Періодичний внесок на погашення кредиту...................................................................... 147 Питання для контролю і самоперевірки..................................................................................... 150 Тести до теми................................................................................................................................. 150 Розділ 7. Загальна характеристика підходів та методів оцінки об'єктів нерухомості.......... 153 7.1. Бази оцінки об'єктів нерухомості.........................................................................................154 7.2. Правила вибору бази із уніфікованої системи баз оцінки............................................... 159 7.3. Класифікація методів оцінки об'єктів нерухомості............................................................163 Питання для контролю і самоперевірки......................................................................................167 Тести до теми............................................................................................................................... 167 Розділ 8. Характеристика нормативних і витратних методів оцінки об'єктів нерухомості...170 8.1. Особливості використання нормативних підходів в процесі оцінки об'єктів нерухомості......................................................................................... 171 8.2. Сутність витратного підходу оцінки об'єктів нерухомості ........................................... 172 8.3. Метод відновної вартості об'єктів нерухомості..... ............................................................177 8.4. Метод заміщення................................................................................................................. 183 8.5. Метод балансової вартості.................................................................................................. 185 Питання для контролю і самоперевірки.................................................................................... 189 Тести до теми................................................................................................................................ 189 Розділ 9. Характеристика порівняльних (аналогових) методів оцінки об'єктів нерухомості.................................................................................................................... 193 9.1. Загальна характеристика порівняльного підходу оцінки об'єктів нерухомості............ 194 9.2. Особливості використання порівняльних (аналогових) методів оцінки об'єктів нерухомості........................................................................................................ 196 9.3. Сутність методу відновної вартості за аналогами..............................................................200 9.4. Метод порівняння продажів................................................................................................. 206 9.5. Метод інвестицій.....................................................................................................................214 Питання для контролю і самоперевірки......................................................................................216 Тести до теми..................................................................................................................................216 Розділ 10. Дохідні та комбіновані методи оцінки об'єктів нерухомості.................................. 219 10.1. Метод капіталізації прибутку.............................................................................................220 10.2. Обґрунтування коефіцієнта капіталізації прибутку........................................................228 10.2.1. Метод прирівнювання коефіцієнта капіталізації до ставки дисконту....................... 231 10.2.2. Метод зв'язаних інвестицій..............................................................................................233 10.2.3. Метод додавання...............................................................................................................234 10.2.4. Метод віднімання.............................................................................................................240 10.3. Метод приведеного чистого доходу (дисконтованого грошового потоку)..................242 10.4. Комбіновані методи оцінки нерухомості.........................................................................263 10.4.1. Метод підрядчика.............................................................................................................263 10.4.2. Метод залишку.................................................................................................................265 10.4.3. Метод підприємницької оцінки.................................................................................... 270 Питання для контролю і самоперевірки.....................................................................................271 Тести до теми.............................................................................................................................. 271 Розділ 11. Особливості оцінки земельних ділянок...................................................................275 11.1. Земля як базова складова та особливий об'єкт нерухомості ........................................276 11.2. Загальні положення та принципи експертної оцінки землі...........................................282 11.3. Визначення варіанту найефективнішого використання земельної ділянки................287 11.4. Застосування витратного підходу для оцінки землі.......................................................290 11.5. Порівняльний підхід оцінки земельних ділянок............................................................293 11.6. Доходний підхід оцінки земельних ділянок...................................................................301 Питання для контролю і самоперевірки................................................................................... 303 Тести до теми.............................................................................................................................. 304 Література................................................................................................................................... 307 Додатки....................................................................................................................................... 310